Практика адвоката: признание права собственности на объект незавершенного строительства.

ЗАОЧНОЕ РЕШЕНИЕ

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

30 апреля 2014 года

Одинцовский городской суд Московской области в составе: председательствующего судьи Лосевой Н.В. при секретаре Г. С.В., рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску Ц.Б. к ЗАО «Ривалд-2000» о признании права собственности на объект незавершенного строительством,

У С Т А Н О В И Л :

Ц. Б. обратился в суд с иском, с учетом уточненных требований, к ЗАО «Ривалд-2000» о признании права собственности на 1312\877588 доли в праве общей долевой собственности на объект незавершенного строительства по адресу: Московская область, Одинцовский район, с\о Успенский п.Горки-10, в виде четырёхкомнатной квартиры с условным номером ____, общей площадью _____ кв.м, расположенной в секции __ на ___ этаже.

Свои требования истец обосновал тем, что 20 июня 2008 года истец заключил с Ф. Договор №1 переуступки прав (требований) по договору участия в долевом строительстве №2/01. 01 августа 2008 года данный договор был зарегистрирован Управлением Федеральной регистрационной службы по Московской области. Истец полностью оплатил договор №1 переуступки прав (требований) от 20.06.2008 г, в соответствии с условиями договора денежная сумма в размере 4 396 200 рублей была выплачена Ф.Б.Л., что подтверждается Актом от 04.08.20 08 года о взаиморасчетах. Согласно указанному договору Истец получил право требования у застройщика ООО “Ривалд-2000” на получение в собственность вышеуказанной четырехкомнатной квартиры.

Ф.Б.Л. в свою очередь получил право требования по договору участия в долевом строительстве №2/01 от 19.05.2006 г. у ООО “Аркада- Сити” на основании договора №3 от 27.12.2007 года уступки прав и перевода долга по договору участия в долевом строительстве.

ООО “А.” являлось первоначальным инвестором, заключившим с ООО “Ривалд-2000” договор долевого участия №2/01. В соответствии с вышеперечисленными договорами, между Истцом и Ответчиком возникли отношения, в соответствии с которыми Ответчик взял на себя обязательства по строительству в срок до 31.12.2008 года дома, квартиру в котором приобрел Истец, сдачи его в эксплуатацию, а также передаче указанной квартиры в собственность Истца. До настоящего времени Ответчик свои обязательства по Договору не исполнил, квартира Истцу не передана.

Ответчик прекратил вести работы на объекте долевого строительства в силу финансовых проблем, дом в ближайшее время в эксплуатацию введен не будет, то есть обязательства Ответчика перед Истцом не будут выполнены, а Истец в свою очередь, надлежащим образом исполнивший свои обязательства по Договору, вправе был рассчитывать на надлежащее исполнение обязательств по Договору со стороны Ответчика, а при их неисполнении, имеет право на защиту своих прав.

Истец в судебное заседание не явился, о слушании дела извещен, его представитель по доверенности Домкина Н.В. в судебное заседание явилась, исковые требования поддержала. Представитель ответчика ЗАО «Ривалд-2000» в судебное заседание не явился, о слушании дела извещен надлежащим образом, о причинах неявки суду не сообщил.

Представитель третьего лица – ООО «А.» и Ф.Б.Л. в судебное заседание не явились, о слушании дела извещены надлежащим образом, о причинах неявки суду не сообщили.

Суд, с учетом мнения представителя истца, руководствуясь положением ст.233 ГПК РФ, счел возможным рассмотреть дело в порядке заочного производства.

Изучив материалы дела, выслушав объяснение представителя истца, суд приходит к следующему.

20 июня 2008 года Ц.Б. заключил с Ф.Б.Л. Договор №1 переуступки прав (требований) по договору участия в долевом строительстве №2/01 от 19.05.2006 года, который согласован с застройщиком и 01 августа 2008 года зарегистрирован Управлением Федеральной регистрационной службы по Московской области.

По условиям договора Ф.Б. уступает Ц.Б. право (требование) на получение в собственность объекта долевого строительства в виде четырехкомнатной квартиры под условным номером ___ в ___ секции, этаж 4 проектной площадью ____ кв.м. На момент заключения настоящего договора обязанности по уплате денежных средств, причитающихся Должнику (Застройщику) по Основному договору, исполнены в полном объеме.

Истец полностью оплатил стоимость переуступки прав (требований) по договору №1 от 20.06.2008 г. в размере 4 396 200 рублей, что подтверждается Актом от 04.08.20 08 года о взаиморасчетах по Договору №1 от 20 июня 2008 года переуступки прав (требований) по Договору участия в долевом строительстве № 2/01 от 19.05.2006 года. (л.д.11)

Согласно указанному договору Истец получил право требования у застройщика ЗАО “Ривалд-2000” (Ответчик) на получение в собственность четырехкомнатной квартиры, условный номер ___, общей площадью ___ кв.м., расположенной на ___ этаже в секции ___ многоквартирного 14-16 этажного жилого дома.

Между ЗАО «Ривалд-2000» и ООО «А.» заключен 19 мая 2006 года договор №1 участия в долевом строительстве жилого дома по адресу: Московская область, Одинцовский район, с\о Успенский ,Горки-10 по условиям которого, Застройщик (ЗАО «Ривалд-2000» ) предоставляет Инвестору (ООО «А.») право долевого участия в инвестировании (финансировании) строительства Объекта долевого строительства с целью получения Инвестором после окончания строительства Объекта строительства результата инвестиционной деятельности в виде права собственности на Недвижимое имущество. Инвестор принимает участие в совместной деятельности по финансированию и строительству Объекта долевого строительства в объеме, указанном в разделе 4. настоящего Договора, Застройщик обязуется осуществить строительство Объекта долевого строительства в срок до «30» октября 2007 г. и по его окончанию по передаточному акту передать Инвестору либо указанным Инвестором третьим лицам Недвижимое имущество и документы на него, достаточные для государственной регистрации права собственности Инвестора или указанного им третьего лица на Недвижимое имущество.

Участок принадлежит Застройщику на праве аренды на основании следующих документов: Договора аренды земельного участка № 1264 от 17.07.2003 г., регистрационный №: 50-01/20-64/2003-146 от 23.08.2003 г.; Договора аренды земельного участка № 1292 от 26.09.2003 г., регистрационный № 50-01/20-79/2003-31 от 27.10.2003 г.; Договора аренды земельного участка № 1327 от 08.12.2003 г., регистрационный №: 50-01/20-02/2004-29 от 22.01.2004 г.;Договора аренды земельного участка № 1340 от 16.12.2003 г., регистрационный №: 50-01/20-02/2004-31 от 22.01.2004 г.; Договора аренды земельного участка № 95 от 14.02.2005 г., регистрационный № 50- 50-20/061/2005-15 от 17.06.2005 г. Договор 15.01.2007 года зарегистрирован Управлением Федеральной регистрационной службы по Московской области.

Согласно перечню квартир , предназначенных передачи инвестору ООО «А.» квартира №___ включена в указанный перечень, подлежащий передаче ООО «А.» (л.д.37)

26 февраля 2002 года между Администрацией Одинцовского района и ЗАО «Ривалд-2000» заключен договор №2 о реализации инвестиционного проекта на строительство 16-ти этажного и 15-ти этажного монолитно­кирпичных жилых домов по адресу: Московская область, Одинцовский район, Горки-10, предметом которого в соответствии с п. 1.1 является реализация инвестиционного проекта строительства 16-ти этажного и 15-ти этажного монолитно- кирпичных жилых домов по адресу: Московская область, Одинцовский район, Горки-10 с ориентировочным объемом инвестиций в текущих ценах 180 000 000 руб. ( л.д.175-179), с учетом заключенных соглашений, срок ввода в эксплуатацию определен- третий квартал 2013 года. (л.д.204)

В соответствии с дополнительным соглашением №6 к договору №2 от 26.02.2002 года о реализации инвестиционного проекта на строительство 16-ти этажного и 15-ти этажного монолитно- кирпичных жилых домов по адресу: Московская область, Одинцовский район, Горки-10, заключенного между Министерством строительного комплекса Московской области, Администрацией Одинцовского района Московской области, ЗАО «Ривалд- 2000» второй абзац пункта 2.1. статьи 2 Договора в редакции Дополнительного соглашения № 5 от 29 марта 2007г. (per. № 220-5/20-07 от 06 июня 2007г.) изложить: Сумма ориентировочная и подлежит уточнению в зависимости от результатов технической паспортизации БТИ. В течение 30 дней с момента проведения паспортизации БТИ Администрация и Заказчик подписывают соглашение об утверждении окончательного размера суммы. Разница между уточненной суммой и суммой, указанной в абзаце 1 п.2.1., подлежит перечислению не позднее 2 квартала 2008 года в бюджет Одинцовского муниципального района на счет УФК по Московской области (Администрация Одинцовского муниципальною района)». Второй абзац подпункта 2.1.1. статьи 2 Договора в редакции дополнительного соглашения № 5 от 29 марта 2007г. (per. № 220-5/20-07 от 06 июня 2007г.) изложить: «В случае, если стоимость вышеуказанных работ меньше предусмотренной предыдущим абзацем суммы, то возникшая разница оформляется соглашением об утверждении размера суммы между Администрацией и Заказчиком и перечисляется в бюджет Одинцовского муниципального района на счет УФК по Московской области (Администрация Одинцовского муниципального района) не позднее 01 апреля 2008 года». ( л.д.193)

В соответствии с дополнительным соглашением №8 к договору №2 от 26.02.2002 года о реализации инвестиционного проекта на строительство 16-ти этажного и 15-ти этажного монолитно- кирпичных жилых домов по адресу: Московская область, Одинцовский район, Горки-10, заключенного 31.01.2012 между Министерством строительного комплекса Московской области, Администрацией Одинцовского района Московской области, ЗАО «Ривалд-2000» стороны договорились, что с момента подписания настоящего соглашения прекращаются права и обязанности Министерства, а также права требования Администрации и Заказчика к Минмоблстрою во всех обязательствах, предусмотренных действующими условиями Договора и дополнительных соглашений к Договору, заключенных с участием Сторон, а Министерство прекращает участие в качестве Стороны Договора в договорных отношениях, урегулированных условиями настоящего Договора.

Все многосторонние обязательства, предусмотренные условиями Договора, с момента подписания настоящего соглашения, продолжают действовать в качестве двухсторонних обязательств, сторонами которых остаются Администрация и Заказчик, на условиях, установленных Договором, если иное не установлено настоящим соглашением.

Администрация и Заказчик заявляют об отсутствии каких-либо претензий к Министерству, включая материальные, в связи с прекращением обязанностей Министерства. ( л.д.197)

14.08.2008 года ЗАО «Ривалд-2000» выдано разрешение на строительство 14-16-ти этажного монолитно- кирпичных жилых домов по адресу: Московская область, Одинцовский район, Горки-10, срок действия разрешения продлен до 31.12.2014 года, (л.д.213)

По сообщению Министерства строительного комплекса Московской области от 29.01.2014 года, вышеуказанный жилой дом находится в высокой степени строительной готовности, строительно- монтажные работы завершены, работы по отделке 1-2 секции полностью завершены, в секциях 3-6 работы выполнены на 60%. (л.д.15)

В соответствии с поэтажным планом и экспликацией квартира N 15 по вышеуказанному адресу является четырехкомнатной, имеет общую площадь 131,2 кв. м, в том числе основная (жилая) – 76,0 кв. м и подсобная – 49,9 кв. м (л.д. 82 – 83).

В соответствии со ст. 3 ГПК РФ лицо вправе обратиться в суд за защитой своего нарушенного или оспариваемого права.

Способы защиты гражданских прав установлены ст. 12 ГК РФ, в соответствии с положениями которой защита гражданских прав осуществляется в том числе путем признания права.

Частью 1 ст. 130 ГК РФ определено, что к недвижимым вещам (недвижимое имущество, недвижимость) относятся земельные участки, участки недр и все, что прочно связано с землей, то есть объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе здания, сооружения, объекты незавершенного строительства.

Таким образом, в соответствии с нормами ГК РФ объекты незавершенного строительства относятся к недвижимому имуществу.

В соответствии со ст. 128 ГК РФ к объектам гражданских прав относятся вещи, включая деньги и ценные бумаги, иное имущество, в том числе имущественные права; работы и услуги; охраняемые результаты интеллектуальной деятельности и приравненные к ним средства индивидуализации (интеллектуальная собственность); нематериальные блага. Следовательно, признание права собственности на объекты незавершенного строительства возможно в том числе и по решению суда.

Согласно положениям ст. ст. 309, 310 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов. Односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных законом.

Исходя из положений приведенных правовых норм, определяющих основополагающие принципы исполнения гражданско-правовых обязательств и способы защиты гражданских прав, истец, надлежащим образом исполнивший свои обязательства по договору путем внесения платы за квартиру в полном объеме, вправе рассчитывать на надлежащее исполнение обязательств по договору и с другой стороны договора, а при неисполнении обязательства другой стороной данного договора вправе был требовать защиты своих прав, в том числе и путем предъявления требования о признании за ним права на долю в общей долевой собственности в незавершенном строительством объекте в виде квартиры и определении размера доли в общей долевой собственности на объект незавершенного строительства (Аналогичная позиция изложена в Определении ВС РФ от 19.06.2012г. №5-В12-11).

Согласно абз. 2 и 3 ст. 1 Федерального закона от 25 февраля 1999 г.    № 39-ФЗ “Об инвестиционной деятельности в Российской Федерации, осуществляемой в форме капитальных вложений”, инвестиции – это денежные средства, ценные бумаги, иное имущество, в том числе имущественные права, иные права, имеющие денежную оценку, вкладываемые в объекты предпринимательской и (или) иной деятельности в целях получения прибыли и (или) достижения иного полезного эффекта; инвестиционная деятельность – это вложение инвестиций и осуществление практических действий в целях получения прибыли и (или) достижения иного полезного эффекта.

Следовательно, положения данного Федерального закона подлежат применению к правоотношениям, связанным с осуществлением предпринимательской деятельности и других видов деятельности в целях получения прибыли и (или) достижения иного полезного эффекта. Истец при заключении договора не преследовал цели получения прибыли. Он стал соинвестором по строительству жилого дома для удовлетворения своих личных, семейных, домашних нужд, связанных с улучшением жилищных условий, в связи с чем к данным правоотношениям не подлежит применению Федеральный закон от 25 февраля 1999 г. № 39-ФЗ “Об инвестиционной деятельности в Российской Федерации, осуществляемой в форме капитальных вложений”.

Кроме того, исковые требования истца направлены на признание за ним права собственности на долю в незавершенном строительстве объекте гражданских прав в виде квартиры, а не на квартиру как на объект жилищных прав.

Таким образом, на основании вышеизложенного суд приходит к выводу, что исковые требования подлежат удовлетворению в полном объёме.

Руководствуясь ст. ст. 194-199,233-237 ГПК РФ, суд

Р Е Ш И Л :

Признать за Ц.Б право собственности на 1312\877588 доли в праве общей долевой собственности на объект незавершенного строительства по адресу: Московская область, Одинцовский район, с\о Успенский п.Горки-10, в виде четырёхкомнатной квартиры с условным ___, общей площадью _____ кв.м, расположенной в секции __ на 4 этаже.

Ответчик вправе подать в суд, принявший заочное решение, заявление об отмене этого решения суда в течение семи дней со дня вручения ему копии этого решения.

Заочное решение суда может быть обжаловано сторонами также в апелляционном порядке в течение месяца по истечении срока подачи ответчиком заявления об отмене этого решения суда, а в случае, если такое заявление подано, – в течение месяца со дня вынесения определения суда об отказе в удовлетворении этого заявления.

Федеральный судья:  Н.В. Лосева