Расторжения сделок с недвижимостью, имеющей недостатки по качеству

Редкими, но всё же встречающимися в практике, являются судебные споры, связанные с расторжением сделок купли-продажи недвижимого имущества ненадлежащего качества, то есть недвижимости, не соответствующей, как условиям заключенного договора, так и техническим требованиям и нормативам, предъявляемым к конкретному объекту капитальной постройки.

Подобные споры не разрешаются в добровольном порядке. Заинтересованная сторона, которой, как правило, является покупатель недвижимости, должна обращаться в суд с иском о расторжении заключенного договора. Чтобы правильно оценить свои шансы на положительный результат разрешения спора, истец должен понимать, правильно толковать и применять нижеизложенные правовые основы.

Договор продажи недвижимости крайне редко содержит пункты, которые посвящены качеству покупаемого объекта. При приобретении квартиры покупатель часто руководствуется общими требованиями к жилым помещениям и не уделяет внимания отдельному описанию качественных характеристик приобретаемой недвижимости. Покупка жилого дома может обернуться серьезными убытками для покупателя, если он имеет определенные ожидания в части эксплуатации дома, однако не отражает их в договоре. Поэтому включение в договор отдельных пунктов с описанием качественных характеристик недвижимого имущества защитит обе стороны: как от необоснованных претензий покупателя, таки недобросовестного поведения продавца.

В отношении сделок с нежилыми помещениями, коммерческой недвижимостью целесообразно дополнительно указать в договоре, в каких целях недвижимость приобретается покупателем (например: для размещения медицинского центра, ресторана, под складирование продукции и т.д.).

Если покупателем будет обнаружено, что приобретенная недвижимость не отвечает оговоренным договором условиям, по действующему закону он вправе настаивать на уменьшении цены договора купли-продажи недвижимости, или на безвозмездном устранении продавцом выявленных покупателем недостатков у объекта, или на возмещении за счет продавца расходов, которые он (покупатель) понес на устранение недостатков.

Если же выявленные недостатки недвижимости по её качественным характеристикам относятся к числу неустранимых, то есть для устранения которых потребуются несоразмерные (значительные по отношению к покупной цене) расходы, либо эти недостатки вновь проявляются даже после их устранения, то покупатель вправе в судебном порядке потребовать расторжения заключенного договора купли-продажи недвижимого имущества, возврата уплаченных за недвижимость денежных средств и передачи объекта недвижимости продавцу.

Последнее правило действует и в том случае, если заключенный сторонами договор купли-продажи не содержит каких-либо отдельных требований по качеству продаваемой недвижимости.

Кроме того, следует помнить, что, если в договоре купли-продажи отсутствуют уточнения относительно качественных характеристик недвижимости, продавец всё равно несет обязанность передать покупателю объект, который подходит для тех целей, для которых он обычно используется.

При рассмотрении спора о расторжении договора продажи некачественной недвижимости, заключенный между физическим лицами, суд будет оценивать:

• Пригодна ли недвижимость для тех целей, для которых она приобреталась (например, если это квартира или жилой дом, то пригодны ли они проживания).
• Имеются ли у объекта недвижимости технические недостатки, и какой характер они носят. Недостатки могут носить как скрытый, так и очевидный характер, наличие последних может служить свидетельством их принятия покупателем при подписании договора и, как следствие, основанием для отказа в расторжении договора. Недостатки могут носить как устранимый, так и неустранимый характер, что в итоге повлияет на результаты судебного спора. Существенными недостатками жилых помещений признается: отсутствие отопления, вентиляции, электричества, водоснабжения, канализации, промерзание фасадных стен, наличие плесени.
• Когда образовались выявленные недостатки: до момента продажи или в процессе эксплуатации недвижимости после её приобретения. Продавец отвечает за недостатки недвижимости, если покупатель докажет, что они возникли до момента заключения договора.

Если же продавцом недвижимости является застройщик, то к реализуемому им недвижимому имуществу законом предъявляются дополнительные требования. Объект недвижимости от застройщика должен соответствовать требованиям актуальных технических регламентов, соответствовать градостроительным регламентам и утвержденной проектной документации, ГОСТам, СНиПам и т.д.

В подавляющем большинстве случаев данные вопросы разрешаются судом с помощью лиц, обладающих специальными познаниями, то есть экспертов. По ходатайству сторон или по собственной инициативе суд назначает по рассматриваемому делу судебную экспертизу. Выводы, к которым придет эксперт, не предопределяют исход дела, так как они должны подтверждаться иными доказательствами: иными письменными доказательствами, показаниями свидетелей, пояснениями сторон и т.д.

Согласно закону, на продаваемую застройщиком недвижимость устанавливается гарантийный срок пять лет (на технологическое и инженерное оборудование три года), в течение которого покупатель может предъявить претензии по качеству приобретенного жилья.

Если же гарантийные обязательства договором не устанавливаются (например, при заключении договора между физическими лицами), то требования, связанные с недостатками недвижимости, могут быть предъявлены в разумный срок с момента их обнаружения, но не более чем через два года с момента передачи объекта недвижимости в собственность покупателя.

В заключение можно сказать, что гарантией успешного разрешения спора о расторжении договора купли-продажи недвижимости, не отвечающей требованиям качества, является тщательная подготовка к судебному спору. Отстаивая свою позицию, как истец, так и ответчик должны не только правильно сформулировать свою правовую позицию, но и представить суду надлежащие доказательства в обоснование занимаемой линии защиты интересов.

Наша судебная практика:

По вопросам расторжения сделок с недвижимостью ненадлежащего качества и получением правовой помощи адвоката Вы можете обратиться в Адвокатское бюро “Домкины и партнеры”, специализирующееся на данном юридическом направлении.