Решение о признании договора с застройщиком недействительным.

Дело №2-1412/12

ЗАОЧНОЕ РЕШЕНИЕ

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

17 апреля 2012 года

Балашихинский городской суд Московской области в составе: председательствующего федерального судьи Захаровой Е.В. при секретаре Скандаковой Е.В., при участии представителя истца – адвоката Домкиной Н.В. рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по Ч.М.А.,Ч.А.А. к ООО «Римэка» о признании договора недействительным, применении последствий недействительности сделки, взыскании процентов за пользование чужими денежными средствами, убытков, компенсации морального вреда,

Установил:

Истцы в начале 2011 года решили приобрести квартиру в 22А микрорайоне г.Балашихи, обратившись к застройщику, узнали, что заказчиком и главным инвестором строительства дома является ООО «Римэка», однако заключить непосредственно с ответчиком договор не удалось, они были направлены в офис ООО «ФИНВЕСТРОЙ», которое подтвердило, что приобрести квартиру в указанном районе в строящихся домах можно только через их компанию. Истцы вынуждены были заключить навязанный им договор о консультационных услугах и резервировании квартиры, а также агентский договор. Оплатив требуемые суммы в размере 138 310,98 руб. заключили договор №БЛ/02-128Ф с ответчиком. Ч.М.А заключила с банком ЗАО «Райффайзенбанк» договор на получение целевого кредита для приобретения жилья. Полученный целевой кредит в размере 500.000 руб. в полном объеме был переведен на счет ответчика по договору №БЛ/02-128Ф.

В период с 15.02.2011 года по 25.02.2012 года Ч.М.А. внесла по договору №БЛ/02-128Ф на счет ответчика 1 058 832,41 руб.

Все требуемые по договору платежи были внесены в полном объеме и в указанный в договоре срок. Однако в установленный договором срок во втором квартале 2011 года дом сдан не был, а 30 июня 2011 года истцы получили извещение об изменении срока сдачи дома на 4-й квартал 2011 года. В этом же письме было указано, что “на август-сентябрь 2011 года планируется процедура приведения договора в соответствие с требованиями федерального закона от 30.12.2004 года №214-ФЗ (в том числе о государственной регистрации договора)”.

Ответчик заверил истцов, что договор действителен, что переоформление требуется для окончательной сдачи дома госкомиссии, квартиры будут переданы в декабре 2011 года.

В конце 2011 года дом также не был сдан. Истцы получили от ответчика уведомление от 28.12.2011 года об одностороннем расторжении договора БЛ/02-128Ф. Попытавшись выяснить в его офисе, расположенном по месту нахождения строительства, что случилось, истцы узнали, что они внесены в список тех, с кем договор расторгнут, и что их запрещено пускать на территорию и в офис ответчика. Своими действиями ответчик подтвердил, что не намеревался исполнять свои обязательства по передаче квартиры истцам: что подтверждается письмом от 30.06.2011 года о намерении привести договор в соответствие с требованиями закона, ответчик признал, что он отдавал себе отчет о том, что его действия по привлечению денежных средств от физических лиц на основании договора о долевом участии в строительстве противоречат требованиям российского законодательства.

Направляя 28.12.2011 года истцам письмо об одностороннем расторжении договора, ответчик в очередной раз подтвердил, что не намерен исполнять свои обязательства по передаче квартиры истцам. В письме от 23.01.2012 года ответчик указывает: “в целях безусловного исполнения своих обязательств, связанных с возвратом денежных средств, полученных от Вас на основании Договора…”, тем самым подтверждая, что, заключая договор №БЛ/02-128Ф, брал на себя обязательства только по приему от физических лиц денежных средств на строительство и по их возврату тогда, когда сам сочтет это необходимым. Обязательства по передаче истцам квартиры он не признает, заявляя в указанных письмах, что расторгает спорный договор “в связи с невозможностью” его исполнения.

Заявляя об одностороннем расторжении договора и намерении вернуть деньги истцам с 28.12.2011 года, ответчик так и не сделал этого ни в срок определенный им самим, ни после получения от истцов претензии от 26.01.2012, ни после получения судебного извещения и искового заявления от 14.02.2012 года. То есть, ответчик удерживает денежные средства истцов, даже после собственного письменного признания, что не имеет возможности исполнить свои обязательства по договору.

Согласно п.2 ст.1 ФЗ №214 «Об участии в долевом строительстве» привлечение денежных средств граждан, связанное с возникающим у граждан правом собственности на жилые помещения в многоквартирных домах, которые на момент привлечения таких денежных средств граждан не введены в эксплуатацию, возможно: на основании договора участия в долевом строительстве; путем выпуска жилищных сертификатов; жилищно-строительными и жилищными накопительными. Согласно статье 2.1. указанного закона запрещается привлечение денежных средств граждан для строительства в нарушение требований, установленных ч.2 ст.1. Согласно ст.168 ГПК РФ сделка не соответствующая закону ничтожна.

Истцы с учетом уточнения требований просят суд признать договор от 15.02.2011 г. и дополнительное соглашение к нем; недействительными; применить последствия признания сделки недействительной, взыскать с ответчика 1.058.832,41 руб., проценты за пользование чужими денежными средствами 195 486,74 руб. убытки в виде оплаты процентов по кредиту 65.000 руб.; убытки понесенные вследствие принуждения заключения договора с ООО «ФИНВЕСТРОЙ» в размере 138.310,98 руб.; расходы на оказание юридической помощи 75.000 руб., компенсацию морального вреде по 150.000 руб. в пользу каждого истца, расходы по оплате госпошлины 15.214,88 руб.

Ответчик о слушании дела извещен, представитель в судебное заседание не явился. По ходатайству истцов судом вынесено определение с рассмотрении дела в порядке заочного производства в отсутствие ответчика.

Выслушав представителя истца, проверив материалы дела, суд приходит к следующему.

Ч.М.А. и ООО «ФИНВЕСТРОЙ» 14.02.2011 года заключили договор на оказание услуг по резервированию однокомнатной квартиры XXX, расположенной в корпусе X, подъезд X, на XX этаже, общей проектной площадью 41,8 кв.м., по цене не более 2 957 675,26 коп., а также агентский договор на условиях поручения №БЛ/02-128 Ф. Стоимость услуг по договорам 138.310,98 руб.

15 февраля 2011 года стороны заключили договор №БЛ/02-128Ф о финансировании строительства (внесении инвестиционного взноса) жилого комплекса по адресу: микрорайон 22А вблизи села Никольско-Трубецкое.

В соответствии с условиями договора Ч. обязались принять участие в инвестиционной программе компании по строительству жилого комплекса, в результате чего, при условии полного и своевременного исполнения истцами своих обязательств они приобретают права требования на оформление в долевую собственность квартиры, расположенной в корпусе XX, подъезд X, на XX-ом этаже, технический номер XX, общей проектной площадью 41,8 кв.м.

Ч.М.А. заключила с банком ЗАО «Райффайзенбанк» договор на получение целевого кредита на приобретение жилья. Полученный целевой кредит в размере 500.000 руб. был переведен на счет ответчика. Проценты по кредиту за вышеуказанный период составили 65.000 руб.

Платежи по договору №БЛ/02-128 Ф были внесены истцами в полном объеме и в указанный в Приложении №1 к договору срок (л.д.36-51).

В договоре указан срок сдачи дома в эксплуатацию 2 квартал 2011 года. В срок дом сдан не был.

30.06.2011 года истцы получили извещение об изменении срока сдачи дома на 4 квартал 2011 года. В этом же письме указано, что на август-сентябрь 2011 года планируется процедура приведения договор соответствие с требованиями Федерального закона от 30.12.2004 г. №214

Уведомлением от 28.12.2011 года ответчик известил истцов одностороннем расторжении договора №БЛ/02-128 Ф.

26.01.2012 года истцы направили ответчику претензию, что не согласны на расторжение договора на указанных им условиях.

В соответствии с п.п. 1,2 ст.1 ФЗ «Об участии в долевом строитель многоквартирных домов и иных объектов недвижимости» (далее по те ФЗ №214) настоящий Федеральный закон регулирует отношения, связанные с привлечением денежных средств граждан и юридических лиц для доле строительства многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижим (далее – участники долевого строительства) и возникновением у участника долевого строительства права собственности на объекты доле строительства и права общей долевой собственности на общее имущество многоквартирном доме и (или) ином объекте недвижимости, а также устанавливает гарантии защиты прав, законных интересов и имущества участников долевого строительства.

Привлечение денежных средств граждан, связанное с возникающим у граждан правом собственности на жилые помещения в многоквартирных домах, которые на момент привлечения таких денежных средств граждан введены в эксплуатацию в порядке, установленном законодательство градостроительной деятельности (далее – привлечение денежных средств граждан для строительства), допускается только:

1. на основании договора участия в долевом строительстве;
2. путем выпуска эмитентом, имеющим в собственности или на праве аренды, праве субаренды земельный участок и получившим в установленном порядке разрешение на строительство на этом земельном участке многоквартирного дома, облигаций особого вида – жилищных сертификат закрепляющих право их владельцев на получение от эмитента жилых помещений в соответствии с законодательством Российской Федерации ценных бумагах;
3. жилищно-строительными и жилищными накопительными кооперативами в соответствии с федеральными законами, регулирующих деятельность таких кооперативов.

В соответствии со ст.2.1 ФЗ №214 запрещается привлечение денежных средств граждан для строительства в нарушение требований, установленных частью 2 настоящей статьи. Сделка по привлечению денежных сред( граждан для строительства, совершенная в нарушение требований установленных частью 2 настоящей статьи, может быть признана суд недействительной только по иску гражданина, заключившего такую сделку (часть 2.1 введена Федеральным законом от 17.06.2010 N 119-ФЗ).

Согласно ст. 168 ГК РФ сделка, не соответствующая требованиям закона ничтожна, если закон не устанавливает, что такая сделка оспорима.

С учетом изложенного, суд признает договор №БЛ/02-128 и дополнительное соглашение к нему недействительными.

Всего по договору №БЛ/02-128 истцами внесено 1.058.832,41 руб., деньги вносились Ч.М.А.

Согласно п.3 ст.3 ФЗ №214 в случае привлечения денежных средств граждан для строительства лицом, не имеющим в соответствии с настоящим Федеральным законом на это права и (или) привлекающим денежные средства граждан для строительства в нарушение требований, установленных частью 2 статьи 1 настоящего Федерального закона, гражданин может потребовать от данного лица немедленного возврата переданных ему денежных средств, уплаты в двойном размере предусмотренных статьей 395 Гражданского кодекса Российской Федерации процентов от суммы этих средств и возмещения сверх суммы процентов причиненных гражданину убытков.

Согласно представленного истцами расчета процентов за пользование чужими денежными средствами по состоянию на 17.04.2012 года размер процентов составляет 97.743,37 руб. х 2 = 195.486,74 руб.

Согласно ст.10 ФЗ-214 в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательств по договору сторона, не исполнившая своих обязательств или ненадлежаще исполнившая свои обязательства, обязана уплатить другой стороне предусмотренные настоящим Федеральным законом и указанным договором неустойки (штрафы, пени) и возместить в полном объеме причиненные убытки сверх неустойки.

На основании вышеуказанной нормы, а также в соответствии со ст. 15 ГК РФ суд считает обоснованными требования истцов о взыскании убытков. Размер убытков складывается из сумм, потраченных Ч.М.А. на навязанные ответчиком услуги третьего лица – ООО “ФИНВЕСТРОЙ” в размере 138.310,98 рублей. Без участия этой организации ответчик отказывался заключать с истцами договор. Процентов за пользование кредитом банка ЗАО “Райффайзенбанк” в размере 65.000 рублей (за 1 год – срок действия оспариваемого договора).

Отношения между застройщиками и физическими лицами, вступающими в долевое строительство ради удовлетворения личных нужд – приобретения жилья – регулируются также законодательством о защите прав потребителей.

Согласно ст.15 ФЗ «О защите прав потребителей» моральный вред, причиненный потребителю вследствие нарушения изготовителем (исполнителем, продавцом, уполномоченной организацией или уполномоченным индивидуальным предпринимателем, импортером) прав потребителя, предусмотренных законами и правовыми актами Российской Федерации, регулирующими отношения в области защиты прав потребителей, подлежит компенсации причинителем вреда при наличии его вины. Размер компенсации морального вреда определяется судом и не зависит от размера возмещения имущественного вреда.

Компенсация морального вреда осуществляется независимо от возмещения имущественного вреда и понесенных потребителем убытков.

Ответчиком нарушен федеральный закон, кроме того, истцам причинены нравственные страдания в связи с расторжением в одностороннем порядке договора, они переживали о судьбе квартиры, которую они надеялись получить, о денежных средствах, вложенных в строящееся жилье. Судом требования истцов о компенсации морального вреда в размере 150.ООО руб. в пользу каждого, подлежат удовлетворению частично. Суд взыскивает в пользу Ч.М.А компенсацию морального вреда 50.000 руб., так всеми вопросами, связанными с оформлением данного договора, оплатой по нему занималась именно она, и 10.000 руб. в пользу ее брата Ч.А.А.

В связи с удовлетворением иска на основании ст.98 ГПК РФ подлежат удовлетворению требования Ч.М.А. о взыскании судебных расходов по оплате госпошлины в размере 17.284,88 руб. и на основании ст.100 ГК РФ о взыскании расходов на представителя в размере 75.000 рублей.

Руководствуясь ст.ст.194-199,233-237 ГПК РФ, суд

Решил:

1. Иск удовлетворить.
2. Признать договор №БЛ/02-128Ф о финансировании строительства жилого комплекса от 15.02.2011 года, заключенный между Ч.М.А., Ч.А.А. и ООО «Римэка» недействительным.
3. Применить последствия признания сделки недействительной, взыскать с ООО «Римэка» в пользу Ч.А.А. 1.058.832,41 руб.
4. Взыскать с ООО «Римэка» в пользу Ч.М.А. проценты за пользование чужими денежными средствами 195.486,74 руб., убытки в виде процентов по кредиту 65.000 руб., убытки, понесенные вследствие принуждения заключения договора с ООО «ФИНВЕСТРОЙ» в размере 138.310,98 руб., расходы на представителя 75.000 руб., расходы по оплате госпошлины 17.284,88 руб., компенсацию морального вреда 50.000 руб.
5. Взыскать с ООО «Римэка» в пользу Ч.А.А компенсацию морального вреда 10.000 руб.

Судья Е.В. Захарова