Практика адвоката: расторжение договора купли-продажи квартиры в виду его неоплаты
Гражданин обратился к адвокату Надежде Домкиной с вопросом о расторжении заключенного им договора купли-продажи квартиры через суд из-за невнесения оплаты со стороны покупателя.
Разработанная юридическая позиция, своевременное и надлежащее представление доказательств в поддержку аргументов клиента, грамотное применение норм материального и процессуального права стали основой для удовлетворения исковых требований истца.
Суд расторг договор купли-продажи недвижимости и вернул квартиру в собственность продавца.
Р Е Ш Е Н И Е
Именем Российской Федерации
Город Москва
07 августа 2009 года
Пресненский районный суд г. Москвы, в составе председательствующего федерального судьи Михайлова С.Н., при секретаре судебного заседания Шатовой Н.Б., рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело №21088/2009 по исковому заявлению И. к О., при третьих лицах: Управление Федеральной регистрационной службы по Москве, Н. о расторжении договора купли-продажи квартиры №__ по адресу: Москва, ул. Сергея Макеева, д. __, заключенного 05 июля 2007 года между И. и О. и зарегистрированного УФРС по Москве 13.07.2007 года (номер записи _____); признании за И. права собственности в отношении квартиры №__ по адресу: Москва, ул. Сергея Макеева, д.__, взыскании расходов по оплате госпошлины и расходов по оплате услуг по составлению экспертного заключения:
У С Т А Н О В И Л :
Истец обратился в суд с вышеуказанным иском к ответчику, мотивируя данные требования тем, что 05.07.2007 года между истцом и ответчиком был заключен договор купли-продажи, в соответствии с условиями которого право собственности в отношении спорной квартиры приобрел ответчик. Квартира была оценена сторонами в размере 4 516 670,4 рублей. Ответчик обязательства по оплате приобретенной квартиры не исполнил, в связи с чем истец обратился в суд с настоящим иском.
Представитель истца адвокат Домкина Н.В. в судебное заседание явилась, исковые требования поддержала, просила иск удовлетворить.
Ответчик О. и его представитель Д. в судебное заседание явились. Согласно возражениям, ответчик иск не признал, указав в обоснование своих возражений, что полностью осуществил расчет за приобретенную квартиру до подписания спорного договора и направления его (договора) на государственную регистрацию. Факт оплаты, по мнению истца, подтверждается текстом договора и фактом государственной регистрации договора в УФРС по Москве. В ходе производства по делу ответчик сообщил суду, что расписка в получении денежных средств была выдана истцом ответчику, которая хранилась в спорной квартире; до июля 2007 года ответчик работал у третьего лица по настоящему делу – Н. в ООО «М.» в должности администратора. Квартиру ответчик решил приобрести 3-4 года назад. В связи с чем стал занимать денежные средства.
Представитель третьего лица – Управления Федеральной регистрационной службы по г. Москве в судебное заседание не явился. Согласно заявлению, Управление просило рассмотреть дело в отсутствие его представителя.
Представитель третьего лица Н. – А. в судебное заседание явилась, исковые требования истца поддержала, просила иск удовлетворить.
Как усматривается из материалов дела, 05 июля 2007 года между истцом и ответчиком был заключен договор купли-продажи, в соответствии с условиями которого истец обязался передать, а ответчик принять и оплатить квартиру № __ по адресу: Москва, ул. Сергея Макеева, д.__.
Спорная квартира оценена сторонами в размере 4 516 670,4 рублей (эквивалент 176 000 долларов США), которые истец (продавец) должен был получить от ответчика (покупателя) в день подписания оспариваемого договора (п. 4 договора).
В соответствии с пунктом 11 договора, передача квартиры должна была быть осуществлена по передаточному акту после государственной регистрации договора.
Договор был зарегистрирован в УФРС __ июля 2007 года, что подтверждается удостоверительными надписями регистрационного органа о регистрации договора (номер записи регистрации ___) и регистрации права собственности (номер записи регистрации ____).
__ июля 2007 года ответчику Управлением ФРС по Москве было выдано свидетельство о государственной регистрации права собственности в отношении квартиры №__ по адресу: Москва, ул. Сергея Макеева, д.__.
В обоснование привлечения Н. в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельные исковые
требования в материалы дела был представлен договор найма жилого помещения от 15 января 2007 года, в соответствии с условиями которого истец (до продажи спорной квартиры) предоставил принадлежащую ему квартиру №__ по адресу: Москва, ул. Сергея Макеева, д.__ во временное владение и пользование третьему лицу – Н. (до регистрации брака – Л.). Согласно пункту 6.2., договор найма был заключен сроком на 5 лет.
В подтверждение довода о том, что ответчик привлекал денежные средства на приобретение спорной квартиры, последний представил в материалы дела договор займа от 01 июля 2007 года, в соответствии с условиями которого гражданин О. предоставил ответчику заем в размере 5 000 000,0 рублей на оплату по договору купли-продажи квартиры №__ по адресу: Москва, ул. Сергея Макеева, д.__. Срок возврата суммы займа – до 01 июня 2009 года. Согласно пункту 14 договора, сумма займа передана заимодавцем ответчику в присутствии гражданина Т.
Согласно пункту 4 договора, с целью обеспечения возможности осуществления заимодавцем контроля целевого использования суммы займа, ответчик обязался представить заимодавцу подлинную расписку продавца в получении денег, зарегистрированный договор купли-продажи, свидетельство о государственной регистрации права, акт приема-передачи.
Согласно расписке от 19.07.2007 года, О. получил от ответчика акт приема-передачи квартиры (передаточный акт) и расписку продавца.Допрошенная в ходе судебного разбирательства в качестве свидетеля Ф. сообщила суду, что с 2003 года является председателем правления ТСЖ, организованного в доме №__ по адресу: Москва, ул. Сергея Макеева. Свидетель знает всех собственников квартир в данном доме. Свидетель знает истца Иванова, который проживал в квартире №__. С начала 2007 года в квартире собственником жилого помещения стал ответчик О., при этом договор найма продлили. О. свидетель никогда не видела (на входе в дом охрана; подъезд охраняемый; просто так человек не мог пройти). Коммунальные услуги оплачивала Н. или М. – ее домработница. Н. делала ремонт в квартире. Истца И. свидетель знает, ответчик О. в спорную квартиру не вселялся.
Допрошенный в ходе судебного разбирательства в качестве свидетеля В. сообщил суду, что работает в охранном предприятии ООО ЧОП «Ф.», которое охраняет дом 1 по улице Сергея Макеева. В квартире № __ проживает Н. Ответчик О. в квартиру никогда не вселялся. Свидетель видел О., который работал у Н. водителем. Один в квартиру О. никогда не проходил, только вместе с Н. минут на 05-10.
Допрошенная в ходе судебного разбирательства в качестве свидетеля Е. сообщила суду, что является генеральным директором ООО «Р.». О. свидетель знает порядка 5 лет, он работал водителем у Н.. В тот период свидетель работала помощником Н., которая являлась президентом данной компании. О. выполнял личные поручения Н., но официально оформлен в данной организации не был. В спорной квартире Н. проживает с января 2007 года. Свидетель сообщила, что ей известно о том, что И. нужны были срочно деньги и Н. искала покупателя на эту квартиру среди знакомых. О. был свидетелем этого разговора и как-то сообщил свидетелю, что покупает эту квартиру, так как у него богатые родственники и они помогут приобрести квартиру (представят заем или оплатят квартиру), при этом Н. просила у истца рассрочку по оплате приобретаемой О. квартиры. О. не бывал в приобретенной квартире, даже не заходил в нее. Со слов Н. ответчик не расплатился за квартиру, этот факт подтвердил свидетелю сам ответчик при прекращении отношений с организацией, в которой работает свидетель.
Допрошенный в ходе судебного разбирательства в качестве свидетеля О. сообщил суду, что ответчик ему знаком, так как ответчик является гражданским мужем сестры жены свидетеля. Вместе они в браке года 4-6. Свидетель является генеральным директором ОАО «И.». Свидетель подтвердил, что предоставил ответчику заем в размере 5 млн. рублей. Свидетелю неизвестно, где работал ответчик, однако он ездил на автомобиле марки Мерседес, встречал и провожал свидетеля. Когда тот приезжал в Москву. Договор займа подписывался в городе Йошкар-Оле. Экземпляр свидетеля не сохранился, так как сгорел. Ответчик принес свидетелю в подтверждение расходов по оплате квартиры расписку, которую написал истец И. Деньги были переданы в день подписания договора займа.
Допрошенный в ходе судебного разбирательства в качестве свидетеля Т. сообщил суду, что знает ответчика О., так как последний является гражданским мужем дочери свидетеля. Свидетель присутствовал при передаче суммы займа от О. О.. Дочь свидетеля проживает с О. 4 года, в Москве дочь свидетеля и О. снимали квартиру. Приобретенную квартиру свидетель не видел.
Допрошенная в ходе судебного разбирательства в качестве свидетеля Т. сообщила суду, что является гражданской супругой ответчика. Ранее они проживали в Москве в районе “Кожухово”, в настоящий момент свидетель проживает в городе Йошкар-Ола. Свидетелю известно, что 5 июля 2007 года ответчиком было приобретено жилье у И.. В первое время свидетель вместе с супругом жила в этой квартире, но впоследствии Н. стала препятствовать проживанию свидетеля и ответчика в спорной квартире. У свидетеля и О. были свои ключи от квартиры. Ответчик О. сообщил как-то свидетелю, что у Н. проблемы в связи с чем они пустили пожить Н. в приобретенную квартиру. С соседями свидетель никогда не общалась. Свидетель подтвердила, что ответчик работал с Н.. Квартира в городе Железнодорожном приобретена на средства отца свидетеля. Денежные средства передавались И. в ресторане Марио. Свидетель вернулся со встречи с распиской И. в получении денег, которую свидетель видела. Свидетель ездила в Йошкар-Олу вместе с ответчиком, при передаче денег не присутствовала, деньги отвозили в Москву вместе. Деньги были переданы в день подписания договора купли-продажи в районе улицы К. где-то с 13.00. до 15.00 часов.
27 марта 2009 года Пресненским районным судом г. Москвы было постановлено определение, в соответствии с которым по настоящему гражданскому делу была назначена судебная криминалистическая почерковедческая экспертиза на предмет установления сроков давности. На разрешение экспертам были поставлены следующие вопросы: 1) определить давность изготовления расписки, выданной О. О. от 19.07.2007года и договора займа от 01.07.2007 года между О. и О. в получении денежных средств на оплату по договору купли-продажи квартиры в сумме 5 000 000,0 рублей, соответственно изготовлены ли эти документы в июле 2007 года или в другое время; 2) определить, были ли подвержены ли искусственному старению расписка от 19.09.2007года, выданная О. О. и договор займа от 01.07.2007 года. Проведение экспертизы было поручено экспертам «Межрегионального центра экспертизы».
Согласно экспертному заключению № 429 от 20 июля 2009 года, составленному экспертами-криминалистами ООО «Межрегиональный центр экспертизы» Шварц Л.И. и Зиминой Ю.С., давность изготовления расписки, выданной О. О. от 19.07.2007 года и договора займа от 01.07.2007 года, заключенный между О. и О. в получении денежных средств на оплату по договору купли-продажи квартиры в сумме 5 000 000,0 рублей, не соответствует дате июль 2007 года, а соответствует дате 2009 год; искусственному старению данные документы подвержены не были.
Исследовав письменные материалы дела, выслушав объяснения сторон, суд находит иск подлежащим удовлетворению по следующим основаниям:
В соответствии со ст. 8 ГК РФ, гражданские права и обязанности возникают, в частности, из договоров и иных сделок, предусмотренных законом, а также из договоров и иных сделок, хотя и не предусмотренных законом, но не противоречащих ему; из судебного решения, установившего гражданские права и обязанности.
В силу статей 309-310 ГК РФ, обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований – в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно предъявляемыми требованиями, при этом односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев,
В соответствии со ст. 314 ГК РФ, если обязательство предусматривает или позволяет определить день его исполнения или период времени, в течение которого оно должно быть исполнено, обязательство подлежит исполнению в этот день или, соответственно, в любой момент в пределах такого периода.
В соответствии с пунктом 2 статьи 558 ГК РФ, договор продажи жилого дома, квартиры, части жилого дома или квартиры подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации.
Суд установил, что 05 июля 2007 года между истцом и ответчиком был заключен договор купли-продажи, в соответствии с условиями которого истец обязался передать, а ответчик принять и оплатить квартиру №__ по адресу: Москва, ул. Сергея Макеева, д.__. Спорная квартира оценена сторонами в размере 4 516 670,4 рублей (эквивалент 176 ООО долларов США), которые истец (продавец) должен был получить от ответчика (покупателя) в день подписания договора. Передача квартиры должна была быть осуществлена по передаточному акту после государственной регистрации договора. Договор, а также государственная регистрация перехода права собственности были зарегистрированы в УФРС по Москве 13 июля 2007 года.
В соответствии со ст. 55 ГПК РФ, доказательствами по делу являются полученные в предусмотренном законом порядке сведения о фактах, на основе которых суд устанавливает наличие или отсутствие обстоятельств, обосновывающих требования и возражения сторон, а также иных обстоятельств, имеющих значение для правильного рассмотрения и разрешения дела.
Эти сведения могут быть получены из объяснений сторон и третьих лиц, показаний свидетелей, письменных и вещественных доказательств, аудио- и видеозаписей, заключений экспертов.
В силу пункта 1 статьи 56 ГПК РФ, каждая сторона должна доказать те обстоятельства, на которые она ссылается как на основания своих требований и возражений.
В соответствии со ст. 60 ГПК РФ, обстоятельства дела, которые в соответствии с законом должны быть подтверждены определенными средствами доказывания, не могут подтверждаться никакими другими доказательствами.
В соответствии со ст. 79 ГПК РФ, при возникновении в процессе рассмотрения дела вопросов, требующих специальных знаний в различных областях науки, техники, искусства, ремесла, суд назначает экспертизу. Проведение экспертизы может быть поручено судебно-экспертному учреждению, конкретному эксперту или нескольким экспертам.
При постановлении решения суд исходит из того, что обстоятельства, на которые ссылается истец, подтверждаются добытыми по делу доказательствами. В свою очередь, обстоятельства, на которые ссылается ответчик, не подтверждаются добытыми по делу доказательствами, а именно: заключенный договор предусматривал обязанность ответчика уплатить стоимость квартиры в день подписания договора (05 июля 2007 года). Ответчик обязательство по оплате не исполнил, что подтверждается отсутствием у него расписки в получении денежных средств, выданной истцом в рамках оспариваемого договора. Никакие свидетельские показания не являются надлежащим доказательством уплаты ответчиком истцу денежных средств по заключенному договору купли-продажи, с учетом того, что никто из свидетелей не присутствовал при передаче денежных средств.
Относительно договора займа и расписки свидетеля О. в предоставлении ему акта приема-передачи спорной квартиры и расписки в получении денежных средств истцом И. суд исходит из того, что согласно результатам экспертного заключения, выводы которого последовательны и логичны, вышеназванные документы были составлены не в июле 2007 года, а значительно позже – в 2009 году, в связи с чем, суд признает данные доказательства (неопровергающие и не доказывающие по существу факт оплаты по договору купли-продажи спорной квартиры), ненадлежащими. В соответствии со ст. 450 ГК РФ, по требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только: 1) при существенном нарушении договора другой стороной; 2) в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или договором.
Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.
Таким образом, Гражданский кодекс РФ обуславливает возможность расторжения договора, в частности, в том случае, если данная возможность предусмотрена законом.
В силу пунктов 2-3 статьи 453 ГК РФ, при расторжении договора обязательства сторон прекращаются. В случае изменения или расторжения договора обязательства считаются измененными или прекращенными с момента заключения соглашения сторон об изменении или о расторжении договора, если иное не вытекает из соглашения или характера изменения договора, а при изменении или расторжении договора в судебном порядке – с момента вступления в законную силу решения суда об изменении или о расторжении договора.
В соответствии с п. 4 данной статьи, стороны не вправе требовать возвращения того, что было исполнено ими по обязательству до момента изменения или расторжения договора, если иное не установлено законом или соглашением сторон.
В ходе производства по делу представителем ответчика было указано на то обстоятельство, что действующее законодательство не предусматривает возможности расторжения договора купли-продажи с возвращением полученного сторонами по договору.
Данный вывод не может быть положен в основу решения по следующим основаниям:
В качестве довода представитель ответчика сослался, в частности, на Определение СК по гражданским делам Верховного суда РФ от 03 июня 2008 года № 5-В08-8, Определение СК по гражданским делам Верховного суда РФ от 21 октября 2008 года № 82-В08-11, Определение ВАС РФ от 09.11.2007 года за № 12462/07.
В соответствии с п. 3 ст. 486 ГК РФ, если покупатель своевременно не оплачивает переданный в соответствии с договором купли-продажи товар, продавец вправе потребовать оплаты товара и уплаты процентов в соответствии со статьей 395 настоящего Кодекса.
В силу пункта 4 статьи 486 ГК РФ, если покупатель в нарушение договора купли-продажи отказывается принять и
В основу вышеназванные актов Судебной коллегии по гражданским делам ВС РФ, а также определение ВАС РФ положены нормы пункта 3 статьи 486 ГК РФ, а именно: в соответствии с данными судебными актами рассмотрены правоотношения когда покупатель не оплачивает принятый товар, однако, в данном случае должны применяться положения пункта 4 статьи 486, ГК РФ, так как ответчик не принял товар и не оплатил товар.
В соответствии со ст. 20 ГК РФ, местом жительства признается место, где гражданин постоянно или преимущественно проживает.
В силу статьи 2 Закона РФ от 25 июня 1993 г. N 5242-1 “О праве граждан Российской Федерации на свободу передвижения, выбор места пребывания и жительства в пределах Российской Федерации”, под местом жительства понимаются жилой дом, квартира, служебное жилое помещение, специализированные дома (общежитие, гостиница-приют, дом маневренного фонда, специальный дом для одиноких престарелых, дом-интернат для инвалидов, ветеранов и другие), а также иное жилое помещение, в котором гражданин постоянно или преимущественно проживает в качестве собственника, по договору найма (поднайма), договору аренды либо на иных основаниях, предусмотренных законодательством Российской Федерации.
В силу статьи 3 данного закона, граждане Российской Федерации обязаны регистрироваться по месту пребывания и по месту жительства в пределах Российской Федерации.
Таким образом, расторжение договора не влечет необходимости возврата полученного по договору купли-продажи, так как исполнения договора в части оплаты спорной квартиры и ее передачи ответчику не было.Факт не передачи спорной квартиры истцом ответчику подтверждается тем, что стороны не подписывали акт приема-передачи, ответчик не заявлял истцу претензий относительно уклонения последнего от приема-передачи квартиры, а также тем фактом, что ответчик в спорной квартире на момент подачи иска не был зарегистрирован и не проживает в спорной квартире. Данное обстоятельство (факт не вселения ответчика в спорное жилое помещение) подтверждается также показаниями свидетелей со стороны истца, которые последовательны, логичны и у суда нет оснований им не доверять, при этом суд исходит из того, что со стороны истца допрошены незаинтересованные лица, не имеющие отношения как к истцу, так и к ответчику и не состоящие со сторонами судебного процесса в личных отношениях, а именно, указанными лицами являются председатель ТСЖ Ф. и сотрудник охранного предприятия, оказывающего охранные услуги ТСЖ, организованному в доме, в котором расположена спорная квартира, В.
В соответствии со ст. 88 ГПК РФ, судебные расходы состоят из государственной пошлины и издержек, связанных с рассмотрением дела.
В силу статьи 94 ГПК РФ, к издержкам, связанным с рассмотрением дела, относятся суммы, подлежащие выплате экспертам.
В соответствии со ст. 95 ГПК РФ, эксперты, специалисты и переводчики получают вознаграждение за выполненную ими по поручению суда работу, если эта работа не входит в круг их служебных обязанностей в качестве работников государственного учреждения. Размер вознаграждения экспертам, специалистам определяется судом по согласованию со сторонами и по соглашению с экспертами, специалистами.
В соответствии со ст. 98 ГПК РФ, стороне, в пользу которой состоялось решение суда, суд присуждает возместить с другой стороны все понесенные по делу судебные расходы.
Материалами дела подтверждается, что истец понес расходы по оплате госпошлины в размере 20 000,0 рублей, а также расходы по оплате работы по составлению экспертного заключения в размере 100 000,0 рублей.
В связи с тем, что иск подлежит удовлетворению, данные расходы подлежат взысканию с ответчика в пользу истца.
На основании изложенного, в соответствии со ст. 194 – 198 ГПК РФ суд
Р Е Ш И Л:
Исковое заявление И. к О. о расторжении договора купли-продажи квартиры №__ по адресу: Москва, ул. Сергея Макеева, д.__, заключенного 05 июля 2007 года между И. и О.; признании за И. права собственности в отношении спорной квартиры; взыскании расходов по оплате госпошлины и расходов по оплате услуг по составлению экспертного заключения – удовлетворить.
Расторгнуть договор купли-продажи квартиры №__ по адресу: Москва, ул. Сергея Макеева, д.__, заключенный 05 июля 2007 года между И. и О. и зарегистрированного УФРС по Москве 13.07.2007 года (номер записи о регистрации договора ___; номер записи о регистрации права собственности ___).
Признать за И. право собственности в отношении квартиры №__ по адресу: Москва, ул. Сергея Макеева, д.__.
Взыскать с О. в пользу И. расходы по оплате госпошлины в размере 20 000,0 (двадцать тысяч) рублей – и расходы по оплате услуг по составлению экспертного заключения в размере 100 000,00 (сто тысяч) рублей
Решение суда может быть обжаловано в кассационном порядке в Московский городской суд через Пресненский районный суд г. Москвы в течение 10 (десяти) дней.
Федеральный судья С.Н. Михайлов