Практика адвоката: суд расторг договор продажи квартиры из-за неоплаты покупателем

02 декабря 2010 года

Судебная коллегия по гражданским делам Московского городского суда в составе председательствующего К.С.В. и судей Г.О.С., Л.И.Б., при секретаре Т.Р.Р.,

заслушав в открытом судебном заседании по докладу судьи К.С.В. дело по кассационной жалобе И.. на решение Пресненского районного суда города Москвы от 30 апреля 2010 года, которым постановлено:

в удовлетворении иска И. к О. о расторжении договора купли–продажи квартиры № 18, расположенной по адресу: *, заключенного Х года между И. и О, признании за И. права собственности в отношении спорной квартиры, а также взыскании судебных расходов – отказать,

У С Т А Н О В И Л А:

И. обратился с суд с иском к О. о расторжении договора купли-продажи квартиры, признании права собственности на имущество, указав в обоснование требований, что в соответствии с договором от Х продал ответчику свою квартиру № 18 по ул.* в г. Москве за … рублей 40 копеек, однако причитающихся денежных средств не получил. Указанный договор, а также переход права собственности ответчику по нему зарегистрированы в установленном порядке ХХ, вместе с тем, устная договоренность об отсрочке платежа на 14 суток О. не исполнена, в связи с чем истец не передал квартиру ответчику. Просил о расторжении соответствующего договора купли-продажи квартиры на основании ч. 2 ст. 450 ГК РФ в связи с существенным нарушением его условий (т.1 л.д. л.д. 6, 21, т.2 л.д. л.д. 238, 339).

Представитель истца Домкина Н.В. в судебном заседании исковые требования поддержал. Представитель ответчика против удовлетворения требований возражал. Третьи лица Н., Управление Росреестра по Москве в судебное заседание не явились.

Судом постановлено приведенное выше решение об отказе в иске, об отмене которого просит истец И. по доводам своей кассационной жалобы, срок на подачу которой восстановлен определением суда от 22.09.2010. В кассационной жалобе И. просит о принятии по делу нового решения о расторжении договора купли-продажи квартиры и признании за ним признании права собственности на нее.

В заседании судебной коллегии представитель истца по доверенности К. доводы кассационной жалобы поддержал, просил об отмене решения суда и принятии по делу нового решения по доводам кассационной жалобы.

Представляющие интересы ответчика О. по доверенности Д. и Л. против удовлетворения жалобы возражали.

Третьи лица Н. Управление Росреестра по Москве в судебное заседание не явились.

Проверив материалы дела, выслушав представителей сторон, обсудив доводы кассационной жалобы, судебная коллегия приходит к выводу о том, что решение суда подлежит отмене по основаниям п. 3 и п. 4 ч. 1 ст. 362 ГПК РФ в связи с неправильным применением судом первой инстанции норм материального права и несоответствием выводов суда первой инстанции, изложенных в решении суда, обстоятельствам дела.

Как следует из материалов дела и установлено судом, Х между И.., как продавцом, и О., как покупателем, в простой письменной форме заключен договор купли-продажи однокомнатной квартиры № 18 по ул. *, в г.Москве.

В соответствии с п. 4 указанного договора, цена квартиры определена сторонами в ? рублей 40 копеек, что эквивалентно ?? тысячам долларов США по курсу ЦБ РФ на день подписания договора, которые продавец получит от покупателя в день подписания договора.

Государственная регистрация договора и перехода права собственности на квартиру осуществлена ХХ (запись регистрации в ЕГРП № //), в этот же день ответчику выдано свидетельство о государственной регистрации права собственности на спорную квартиру.

15.04.2008 истец адресовал ответчику письмо с требованием оплатить стоимость квартиры, а 17.11.2008 обратился в суд с иском о расторжении договора.

В соответствии с п.п. 1, 2 ст. 450 ГК РФ изменение и расторжение договора возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено законом или договором. По требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только при существенном нарушении договора другой стороной, а также в иных случаях, предусмотренных ГК РФ, другими законами или договором. При этом существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.

В случае, если покупатель недвижимости зарегистрировал переход права собственности, однако не произвел оплаты имущества, продавец на основании пункта 3 статьи 486 ГК РФ вправе требовать оплаты по договору и уплаты процентов в соответствии со статьей 395 ГК РФ.

В силу пункта 4 статьи 453 ГК РФ стороны не вправе требовать возвращения того, что было исполнено ими по обязательству до момента изменения или расторжения договора, если иное не установлено законом или соглашением сторон.

При разрешении спора суд первой инстанции неправильно истолковал и применил положения указанных правовых норм, и не учел, что регистрация перехода права собственности к покупателю на проданное недвижимое имущество не является препятствием для расторжения договора по основаниям, предусмотренным статьей 450 ГК РФ.

Лицо, которое без установленных законом, иными правовыми актами или сделкой оснований приобрело или сберегло имущество (приобретатель) за счет другого лица (потерпевшего), обязано возвратить последнему в соответствии со ст. 1102, 1104 ГК РФ неосновательно приобретенное или сбереженное имущество в натуре, за исключением случаев, предусмотренных статьей 1109 ГК РФ.

Согласно статье 1103 ГК РФ положения о неосновательном обогащении подлежат применению к требованиям одной стороны в обязательстве к другой о возврате исполненного в связи с этим обязательством.

Поэтому в случае расторжения договора продавец, не получивший оплаты по нему, вправе требовать возврата переданного покупателю имущества на основании статей 1102, 1104 ГК РФ.

Данная позиция согласуется, в частности, с позицией, изложенной в п. 65 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации N 10/22 от 29.04.2010 “О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав”.

Как следует из пункта 12 заключенного между сторонами договора купли-продажи квартиры, данный договор считается исполненным при передаче покупателем квартиры денежных средств продавцу, передаче квартиры продавцом и подписании сторонами передаточного акта.

Пункт 4 договора, предусматривающий, что денежные средства продавец (И.) получит от покупателя (О.) в день подписания договора, не свидетельствует о факте получения денежных средств истцом от ответчика до подписания оспариваемого договора купли-продажи квартиры и в момент его подписания. Каких–либо доказательств передачи истцу денежных средств за квартиру ответчиком не представлено.

Выводы суда первой инстанции об обратном не основаны на материалах дела.

Предъявленный стороной ответчика договор займа денежных средств у О. от %, а также расписка О., датированная %%, о получении от О. акта приема-передачи спорной квартиры и расписки продавца, не являются сами по себе доказательством передачи ответчиком О. денежных средств И.. за квартиру по оспариваемому договору купли–продажи. Кроме того, указанные в договоре займа и расписке обстоятельства, касающиеся даты их заключения, опровергнуты судебно–почерковедческой экспертизой, проведенной по делу (т.1 л.д. 133,176). Расписки или иного документа от И. о получении оплаты квартиры по договору купли-продажи, а также акта приема-передачи квартиры, ответчиком не представлено.

Кроме того, из материалов дела усматривается, что после оформления договора купли-продажи спорная квартира ответчику фактически передана не была (т.1 л.д. 60, 126, 136, 140-141, т. 2 л.д. 245, ), истцом Х заключен договор найма квартиры с Н. (ранее Л.) Еленой в простой письменной форме сроком на 5 лет (т.1 л.д. 118-121), последняя проживает в спорной квартире. Указанное также следует из телеграммы, направленной ответчиком О. 05.02.2009 Н., с требованиями об освобождении квартиры № 18 по ул. * и не оспаривалось сторонами в судебном заседании.

С учетом изложенного, заключенный Х между истцом и ответчиком договор купли-продажи квартиры исполненным считаться не может, поскольку доказательств передачи по нему денежных средств в сумме, оговоренной в п. 4 договора, суду представлено не было, а недвижимое имущество, являющееся предметом договора, ответчику фактически не передавалось и находилось во владении третьего лица, вселенного истцом по договору найма.

Невыплата ответчиком (покупателем) стоимости квартиры истцу (продавцу), определенной сторонами в договоре купли-продажи, является существенным нарушением заключенного между ними договора, так как повлекло для истца такой ущерб, в результате которого он в значительной степени лишился того, на что был вправе рассчитывать при заключении договора – получении денежных средств.

Таким образом, оспариваемый договор купли-продажи от Х квартиры № 18 по ул.* в г.Москве, заключенный между сторонами по делу, подлежит расторжению, а спорная квартира – возврату истцу И.. на основании ст.ст. 1102, 1104 ГК РФ.

Учитывая, что обстоятельства, имеющие значение для дела установлены на основании имеющихся доказательств, однако судом первой инстанции допущена ошибка в применении норм материального права, судебная коллегия полагает возможным отменить решение суда, и, не передавая дело на новое рассмотрение, принять по делу новое решение об удовлетворении иска И.

С учетом изложенного, руководствуясь ст.ст.360, 361-363, 366 ГПК РФ, судебная коллегия

О П Р Е Д Е Л И Л А :

Решение Пресненского районного суда города Москвы от 30 апреля 2010 года отменить, принять по делу новое решение, которым расторгнуть договор купли-продажи квартиры № 18 по ул. * в г.Москве, заключенный от Х года между И. и О., возвратить квартиру № 18 по ул. * в г. Москве, в собственность И.

Решение является основанием для государственной регистрации прекращения права собственности О. на квартиру № 18 по ул. * в г. Москве и государственной регистрации права собственности на квартиру № 18 по ул. * в г. Москве И.