Об участии в долевом строительстве недвижимости.

Ложные договоры долевого участия в строительстве

Судебная практика свидетельствует, что достаточно часто встречаются ситуации, когда договоры с дольщиками заключаются без учета требований Федерального закона “Об участии в долевом строительстве многоквартирных домой и иных объектов недвижимости“. Деньги граждан привлекаются для строительства жилья под различными предлогами, которые находятся в прямом противоречии требованиям закона. К подобным “обманным сделкам” относятся, так называемые, “предварительные договоры купли-продажи жилья”, “договоры займов с условием возврата займа квартирой”, “договоры простого товарищества в целях осуществления строительства многоквартирного дома”, вексельные схемы и другие неправомерные сделки.

Независимо от наименования такого договора при юридическом выявлении, что предметом договора являлось участие гражданина в долевом строительстве жилья, суд при разрешении соответствующего спора обязан применять и руководствоваться положениями Закона об участии в долевом строительстве. Кроме того, если договор был заключен гражданином исключительно в  личных целях, несвязанных с осуществлением предпринимательской деятельности, должно применяется законодательство России о защите прав потребителей.

Стоить отметить, что при разрешении споров относительно самовольных построек Закон об участии в долевом строительстве не может применяться и ссылки на него будут недействительными. Особое внимание следует уделить тем участникам долевого строительства, которые вступают в жилищно-строительные и жилищные накопительные кооперативы. Закон действительно позволяет гражданам участвовать в долевом строительстве будучи участником кооператива, однако, Закон об участии в долевом строительстве в данном случае неприменим. На практике это означает, что в случае нарушения сроков строительства ответственность в виде неустойки применена быть не может, не может быть также взыскана компенсация морального вреда, связанная с нарушением обязательств.

Подведомственность и подсудность споров

Достаточно часто при обращении в суд граждане допускают процессуальные ошибки, предъявляя иски в ненадлежащие судебные инстанции. При решении вопроса о подведомственности спора необходимо исходить из конкретной ситуации. Если иск участника долевого строительства о взыскании с застройщика денежных средств, неустойки, компенсации морального вреда не содержит требования о праве на сам объект долевого строительства (квартиру), то  он может быть предъявлен по выбору истца в суд:

– по месту нахождения организации (застройщика),

– по месту жительства или пребывания истца;

– по месту заключения или исполнения договора.

Если иск к организации вытекает из деятельности ее филиала или представительства, он может быть предъявлен в суд по месту нахождения ее филиала или представительства. Иски, связанные с правами на объекты долевого строительства, предъявляются по месту нахождения самих объектов, то есть недвижимого имущества.

Несостоятельность (банкротство) застройщика – нередкое явление в российской действительности. В отношении застройщика может быть введена процедура банкротства, которая в соответствии с нормами закона осуществляется арбитражным судом.  Если гражданин пожелает в судебном порядке инициировать спор с застройщиком, то подведомственность такого дела будет зависит от сути предъявленных к нему исковых требований: о признании права собственности, о передаче  жилых помещений, о взыскании денежных средств и т.п.  Также будет иметь значение момент обращения гражданина в суд – до или после принятия арбитражным судом решения о введении процедуры банкротства застройщика, а также наличие у гражданина требований, связанных с защитой прав потребителя.

Существенные нарушения требований к качеству объекта

Рассмотрим, что именно признается существенным нарушением требований к качеству построенного жилья. Таковым с точки зрения закона признаются:

– несоответствие объекта долевого строительства условиям договора,

– несоответствие объекта (жилья) требованиям технических регламентов, проектной документации и градостроительных регламентов, а также иным требованиям, предъявляемым к такого рода объектам, которые являются неустранимыми или которые не могут быть устранены без несоразмерных расходов или затрат времени, или выявляются неоднократно, или проявляются вновь после их устранения,

– другие подобные нарушения к качеству объекта долевого строительства.

Указанные нарушения по качеству недвижимости устанавливаются строительно-технической экспертизой в совокупности с иными доказательствами, представляемыми сторонами, например, заключениями специальных служб о несоответствии жилого помещения санитарным нормам и т.п.

Существенные нарушения требований к качеству объектов ведут к  тому, что их устранение влечет такие затраты, которые могут быть сопоставимы или даже выше, чем стоимость, например, квартиры в жилом доме. Устранение дефектов объекта может повлечь отселение граждан, которые уже приняли квартиры и поселились в них.

Заинтересованные лица при обнаружении существенных нарушений к качеству объекта могут потребовать от застройщика устранить выявленные недостатки, а могут потребовать расторжения договора с возвратом помимо внесенных  денежных средств неустойки, морального вреда и причиненных убытков.

Нарушения требований к качеству объектов могут быть выявлены как до принятия дома гражданином по акту, когда дольщик вправе отказаться принимать объект долевого строительства до устранения застройщиком допущенных нарушений, так и после принятия объекта (квартиры, дома). Общаться с застройщиком по поводу обнаруженных / выявленных  недостатков рекомендуется в  письменной форме, так как подобная переписка будет являться хорошим надлежащим доказательством в суде.

Гарантийный срок, 5 лет, на объекты долевого строительства установлен законом и, как правило, застройщиками в договорах не увеличивается. Следовательно, предъявлять претензии по качеству построенного объекта недвижимости можно в пределах пятилетнего срока. Срок давности для предъявления иска по факту обнаружения недостатков начинает течь со дня выявления недостатков.

Таким образом, если дольщик предъявил застройщику претензию по качеству объекта в последний день гарантийного срока, то застройщик обязан устранить выявленный дефект, а в случае отказа или бездействия, дольщик вправе обратиться в суд в пределах срока исковой давности, даже если он выходит за пределы гарантийного срока.

При обнаружении существенных недостатков объекта долевого строительства дольщику в соответствии с законодательством принадлежит право выбора характера требований к застройщику. Он вправе:

– отказаться от объекта долевого строительства,

– потребовать от застройщика привести объект в надлежащее состояние или самому устранить выявленные недостатки с возложением понесенных расходов на застройщика.

Возлагать на застройщика расходы, связанные с устранением недостатков, можно в судебном порядке. В таком случае суд своим решением обяжет застройщика выплатить все понесенные доказанные расходы на устранение недостатков, а также возложит на застройщика штраф в соответствии с Законом “О защите прав потребителей” в размере 50% от присужденной суммы.

Взыскание неустойки по Закону об участии в долевом строительстве

Применение законодательства о защите прав потребителей к отношениям гражданина – участника долевого строительства и застройщика возможно лишь в части, не урегулированной Законом об участии в долевом строительстве. Иногда суды ошибочно применяют положения закона “О защите прав потребителей” при расчете неустойки за нарушение сроков исполнения обязательств по договору долевого участия. Так, Верховный Суд РФ в своих тематических обзорах указал, что при разрешении данной категории споров ответственность может применяться только в виде неустойки, установленной Законом об участии в долевом строительстве, причем снижение размера законной неустойки соглашением сторон недопустимо.

Сами суды могут снизить размер неустойки на основании статьи 333 Гражданского кодекса РФ, установив, что подлежащая уплате неустойка явно несоразмерна последствиям нарушения обязательства. Но Верховный Суд РФ опять же обращает внимание на то, что это возможно только в исключительных случаях  по заявлению ответчика и только при наличии к тому достаточных оснований, с указанием мотивов, по которым возможно уменьшение неустойки: цена договора, длительность периода и причины нарушения обязательств застройщиком, принятие мер застройщиком к завершению строительства, исполнение застройщиком своих обязательств, а также иные обстоятельства. При этом доводы ответчика о том, что выплата неустойки в полном размере может негативно сказаться на сроках строительства и повлечь неблагоприятные последствия других участников долевого строительства не будут являться основанием для снижения размера неустойки для застройщика.

Практика свидетельствует, что легитимным снижением неустойки, считается её занижение на 30-50 процентов от начисленной при условии полного выполнения застройщиком своих обязательств по информированию дольщика согласно требованиям закона и принятию мер к урегулированию спора, при отсутствии для дольщика негативных последствий и иных заслуживающих внимания обстоятельств.

Законом неустойка предусмотрена в нескольких случаях. Прежде всего, это неустойка, предусмотренная частью 3 статьи 3 рассматриваемого закона, то есть неустойка в связи с привлечением денежных средств граждан для строительства лицом, не имеющим на это права или делающим это с нарушением требований законодательства. Кроме немедленного возврата всех внесенных денежных средств гражданин может потребовать уплаты в двойном размере предусмотренных статьей 395 ГК РФ процентов от суммы этих средств и возмещения сверх суммы процентов причиненных гражданину убытков.

В случае неисполнения договора в установленный срок и его расторжения участником долевого строительства в одностороннем порядке, когда имела место просрочка передачи объекта дольщику, неустойка рассчитывается в размере одной трехсотой ставки рефинансирования ЦБ РФ, действующей на день исполнения обязательства. Если участником долевого строительства является гражданин, предусмотренная неустойка уплачивается застройщиком в двойном размере.

Признание права собственности на объект долевого строительства

Уделим особое внимание спорам о признании права собственности на объект долевого строительства. Иногда возникает ситуация, когда застройщик по тем или иным причинам не выполняет свои обязательства в установленные законом сроки, объект долевого строительства построен, но не введен в эксплуатацию. Участник долевого строительства, полностью исполнивший свои обязательства по договору, вправе обратиться в суд с требованием о признании за ним права собственности на такой объект недвижимости. Суд может удовлетворить данный иск при достаточной степени завершенности строительства, возможности индивидуализировать объект и учесть в качестве самостоятельного объекта незавершенного строительства органом, осуществляющим кадастровый учет объектов недвижимости. Фактическая передача объекта истцу в таком ситуации также влияет на вынесение положительного решения по делу (спору). Признание судом права собственности на объект долевого строительства возможен и в ситуации, когда застройщик сознательно пошел на нарушение прав участника долевого строительства и отказывается передавать ему объект строительства или заключил с ним договор, не отвечающий требованиям законодательства, в связи с чем дольщику приходится подтверждать свои права в судебном порядке.

Одностороннее расторжение гражданином договора участия в долевом строительстве

При наличии предусмотренного законом основания для одностороннего расторжения договора участником долевого строительства жилья договор считается расторгнутым со дня направления соответствующего уведомления застройщику. При отсутствии ответа (подтверждения) от застройщика или отказе признать договор расторгнутым и вернуть денежные средства участник долевого строительства вправе обратиться в суд с иском о взыскании денежных средств, неустойки, убытков, компенсации морального вреда. Требовать в судебном порядке расторжения договора или признания его расторгнутым уже нет необходимости, поскольку юридически он считается расторгнутым.

Иным распространенным основанием для расторжения договора долевого участия в строительстве являются существенные нарушения требований к качеству объекта, о чём мы указывали ранее в данной публикации.

Компенсация морального вреда. Взыскание убытков

Рассматривая судебную практику Верховный Суд России неоднократно занимал позицию, отраженную в пункте 45 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации №17 от 28.06.2012, что при решении судом вопроса о компенсации потребителю морального вреда достаточным условием для удовлетворения иска является установленный факт нарушения прав потребителя.

В качестве убытков при рассмотрении споров, связанных с долевым строительством, суд взыскивает расходы:

– на посредника (когда застройщик заключает договоры строго через посредников). Следует отметить, в суде факт навязывания посредничества доказать достаточно сложно. Даже при наличии свидетелей суды часто игнорируют факт расходов, связанных с услугами третьих лиц.

– на аренду недвижимости за период после наступления срока приема-передачи объекта. Такие убытки удовлетворяются судом чаще при наличии доказательств, что истцу действительно негде жить и он не владеет собственным жильем.

– на оплату ипотечного кредита, процентов, выплачиваемые банку за кредит, назначение которого оплата по договору долевого участия.

Кроме того, существует практика, когда в качестве убытков была взыскана разница между ценой квартиры, указанной в договоре долевого участия и стоимостью аналогичной квартиры, которую дольщик может приобрести на рынке в период рассмотрения момент спора судом. Такая правовая позиция, на наш взгляд, является справедливой и позволяет защитить интерес гражданина, который вложил свои средства для приобретения жилья для собственного проживания и в результате неисполнения обязательств застройщиком не может ни приобрести квартиру на вторичном рынке, ни заключить новый договор долевого участия в строительстве с другим застройщиком в связи с неуклонным ростом цен на рынке недвижимости.

При рассмотрении споров участников долевого строительства с застройщиками суды, применяют положения Закона “О защите прав потребителей” в части, не урегулированной Законом о долевом участии. За несоблюдение в добровольном порядке требований дольщика суд обязан взыскать с ответчика штраф в размере 50% от присужденной суммы. Пункт 6 статьи 13 Закона “О защите прав потребителей” предусматривает обязанность суда взыскивать штраф с изготовителя от всей суммы, присужденной судом в пользу потребителя, без конкретизации требований, которые должны учитываться при взыскании указанного штрафа.  При расчете размера штрафа за основу берется сумма основного долга, неустойка, убытки и компенсация морального вреда.

Адвокат Надежда Домкина