Взыскание неустойки и убытков с застройщика по договору долевого участия в строительстве.

Как правило при заключении договоров долевого участия в строительстве недвижимости (ДДУ) фиксируются два обязательства застройщика с четким обозначением сроков их исполнения: дата возведения (создания) объекта недвижимости и дата, в которую застройщик обязуется передать объект недвижимости участнику долевого строительства (дольщику).

Срок возведения объекта и дата его последующей передачи дольщику юридически совершенно различные понятия. Факт возведения объекта недвижимости застройщиком даже в виде завершения его строительства в полном объеме (например, многоквартирного дома) не является правовым основанием для передачи дольщику построенной квартиры, поскольку до момента введения дома в эксплуатацию его нельзя поставить на учет как объект недвижимости и оформить право собственности. После окончания постройки дома застройщик обязан получить разрешение на ввод объекта в эксплуатацию, тем самым зафиксировав соответствие возведенного объекта всем необходимым требованиям проектной декларации. При успешном вводе в эксплуатацию застройщиком осуществляется постановка построенного дома на кадастровый учет, после чего он вправе передать дольщику возведенный для него объект. Имея на руках акты приема-передачи построенного жилья, дольщики получают юридическую возможность зарегистрировать (оформить) право собственности на квартиру.

В реалиях недобросовестные застройщики нарушают как сроки возведения объекта недвижимости, так и сроки передачи уже построенных объектов участникам долевого строительства. В последнем случае застройщик как правило затягивает вопрос получения разрешения на ввод в эксплуатацию из-за допущенных при строительстве нарушений. И в том, и в другом случае при несвоевременной передаче застройщиком объекта долевого строительства дольщику причины просрочки не имеют юридического значения. Застройщик несет гражданскую ответственность, установленную Федеральным законом от 30.12.2004 №214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости…» Наиболее распространенной формой ответственности застройщика при просрочке является выплата дольщику неустойки.

Порой, при приближении оговоренного договором срока передачи строящегося объекта становится очевидно, что он не будет возведен вовремя. Согласно положению закона, застройщик обязан известить дольщиков о предстоящем переносе срока не менее, чем за 2 месяца до его истечения, а также предложить изменить договор в данной части. В тоже время дольщик вправе отказаться от подписания соглашения о переносе сроков без каких-либо для себя правовых последствий. На возможные «угрозы» застройщика обязать подписать соглашение о переносе сроков в судебном порядке дольщику не следует обращать внимания, поскольку такие действия застройщика не основаны на законе. Однако, в подобной ситуации мы рекомендуем сохранить полученное от застройщика извещение о переносе сроков (почтовый конверт и проект соглашения), поскольку данный документ в судебной практике служит доказательством в судебных делах о расторжении договора долевого участия в строительстве и о взыскании неустойки при просрочке застройщика.

В одностороннем порядке дольщик вправе расторгнуть ранее заключенный договор по основанию:

• задержки застройщиком передачи объекта долевого строительства дольщику более чем на два месяца;
• создания объекта долевого строительства с отступлениями от условий договора, приведшими к ухудшению качества такого объекта, когда застройщик отказывается предпринять предусмотренные законом меры к их устранению;
• существенного нарушения требований к качеству объекта долевого строительства;
• прекращения договора поручительства в отношении застройщика,
• иные случаи, оговоренные законом или договором.

Застройщики иногда возводят объекты такого качества, что дольщику приходится отказываться от принятия жилья из соображений безопасности для жизни и здоровья своей семьи, но все же в основном односторонние расторжения ДДУ вызваны задержкой передачи объекта дольщику на куда более, чем установленные законом, 2 месяца.

Прежде чем направлять застройщику претензию об одностороннем расторжении ДДУ, рекомендуется тщательно изучить ситуацию, поскольку с момента направления письма о расторжении договора отказаться от одностороннего расторжения можно будет только при согласии застройщика. Причем в таком случае следует получить письменное подтверждение, что, несмотря на полученную ранее претензию, застройщик согласен на ее отзыв дольщиком и считает договор действующим.

Какие риски возникают у дольщика при необдуманном отказе от ДДУ? Пожалуй, единственный и имеющий существенное значение для дольщика риск – это неполучение денежных средств. Добиться судебного решения о взыскании внесенных по ДДУ – вполне достижимая цель, получить по нему деньги — порой невозможно. Если застройщик финансово несостоятелен, исполнительный лист не гарантирует дольщику взыскания по нему денежных средств.

Если при действующем (исполняемом) договоре долевого участия застройщик окажется в процедуре банкротства, то дольщик имеет возможность включиться в реестр на получение жилого помещения и рано или поздно получить жилье в собственность. Если ситуация с платежеспособностью застройщика не вызывает опасений, и дольщик не хочет ждать окончания строительства, он вправе расторгнуть договор в одностороннем порядке, получив от застройщика внесенные по ДДУ денежные средства, а также проценты за пользование чужими денежными средствами.

Дольщик, не желающий расторгать договор, несмотря на просрочку застройщика, вправе рассчитывать на получение неустойки, предусмотренной законом и договором. Как правило, добровольно застройщики неустойку не выплачивают, и за неё придется судиться.

Требовать неустойку имеет смысл, если просрочка составила уже значительное время и сумма неустойки, как минимум, превышает расходы на квалифицированную юридическую помощь. В судебной практике суды снижают размер неустойки, применяя статью 333 ГК РФ, причем значительно, поэтому мы рекомендуем суммировать размер исковых требований к застройщику за счет доказанных убытков дольщика, компенсации ему морального вреда и применения положений Закона о защите прав потребителей.

Самостоятельно рассчитать неустойку можно по формуле, обозначенной в законе.Адвокат при подготовке иска в любом случае уточнит расчет, исходя из даты его подачи в суд. Государственная пошлина за иск оплачивается из расчета суммы всех денежных требований: взыскание денежных средств, внесенных по ДДУ + неустойка + убытки. Дольщики по искам о взыскании неустойки, убытков, процентов за пользование денежными средствами и другими, связанным с ненадлежащим исполнением застройщиком своих обязательств, пользуются льготой предоставленной Налоговым кодексом РФ (подпункт 4 пункта 2 и пункт 3 статьи 333.36 НК РФ) и освобождаются от уплаты государственной пошлины в случае, если цена иска не превышает 1 000 000 рублей, а если превышает, то госпошлина оплачивается с суммы превышающей 1 000 000 рублей. Госпошлина на возмещение морального вреда составляет 300 руб. вне зависимости от заявленной в иске суммы.

Право на взыскание неустойки в случае просрочки застройщиком передачи объекта долевого строительства с даты, указанной в договоре долевого участия, возникает также у дольщика, который приобрел право требования по ДДУ по договору переуступки Закона об участии в долевом строительстве. Поскольку в силу статьи 384 ГК РФ права первоначального дольщика переходят к новому в том же объеме и на тех условиях, что существовали к моменту перехода, если иное не предусмотрено законом или договором. Таким образом, если договором переуступки прав требования по договору долевого участия в строительстве не предусмотрено ограничений для нового дольщика, то он в полной мере может пользоваться своим правом на взыскание неустойки с даты передачи объекта долевого строительства, обозначенной в ДДУ. К такому выводу же пришел Верховный суд РФ, что нашло отражение в Обзоре судебной практике ВС РФ №3 (2015), утвержденной Президиумом ВС РФ 25.11.2015 года

Убытки в спорах с застройщиками взыскиваются не часто, из-за того, что истцы не тщательно готовят доказательственную базу перед обращением в суд. По мнению большинства юристов, а также судебной практики, подтвержденной постановлениями Пленумов ВС РФ, убытками можно считать:

• расходы на аренду жилья,
• расходы на приведение объекта долевого участия в состояние, соответствующее установленным в строительстве стандартам, в случае отказа застройщика устранить выявленные дольщиком недостатки,
• расходы на выплату процентов банку по ипотечному кредиту (в случае расторжения договора долевого участия в связи с просрочкой застройщика),
• расходы на услуги посредников, которые навязывает застройщик при заключении ДДУ (в случае расторжения договора долевого участия в связи с просрочкой застройщика).

Безусловно, убытки, в отличие от причинения морального вреда, в суде будет необходимо доказывать письменными доказательствами. Правильно оценить имеющиеся у дольщика доказательства или подсказать, какие именно документы необходимо собрать к предстоящему процессу, поможет адвокат, специализирующий на разрешении подобной категории споров.

При определении подсудности споров о взыскании неустойки и прочих споров с застройщиком (кроме спора о признании права собственности) у дольщика есть право выбора суда, в который он вправе обратится:

• по месту нахождения ответчика (юридическом адресу),
• по месту заключения договора или его исполнения,
• по месту жительства дольщика (по закону “О защите прав потребителей”)

Обращаем внимание, что если сторонами установлена договорная подсудность, то это положение договора недействительно. Согласно п. 2 ст. 17 Закона РФ «О защите прав потребителей» иски о защите прав потребителей могут быть предъявлены в суд по месту нахождения ответчика, месту жительства или месту пребывания истца либо по месту заключения или исполнения договора, выбор между несколькими судами, которым подсудно дело, принадлежит истцу. Законодателем в целях защиты прав потребителей, как экономически слабой стороны в договоре, введены дополнительные механизмы правовой защиты, в том числе в вопросе определения подсудности гражданских дел с их участием.

Закон о защите прав потребителей наряду с неустойкой позволяет дольщикам взыскать денежную компенсацию в размере 50% от суммы удовлетворенных судом требований, если застройщик в добровольном порядке отказался выплатить дольщику долг. Вне зависимости от того, включены ли данные требования в исковое заявление суд обязан вынести решение, в котором ко всей сумме удовлетворенных требований (долг, неустойка, убытки, моральный вред), добавляется указанная денежная компенсация за нарушение требований Закона о защите потребителей.

Адвокат Надежда Домкина