Заключение договора долевого участия в строительстве недвижимости

Разрешая квартирный вопрос, многим приходится отказываться от приобретения квартиры на вторичном рынке жилья в пользу участия в долевом строительстве объектов недвижимости. На покупку квартиры в строящемся доме нужен относительно небольшой первоначальный взнос. Кроме того, до момента оформления построенной квартиры в собственность есть хорошая возможность постепенно расплатиться за неё и, в конечном итоге, получить новую квартиру за меньшую стоимость, чем на рынке готового жилья или на вторичном рынке. Учитывая экономическую привлекательность, долевое строительство жилья быстро приобрело популярность у граждан. Но всё ли так безоблачно и какие проблемы встречаются у граждан, решивших заключить договор долевого участия (ДДУ)?

Выбрав район и дом, Вы идете в офис организации, которая ведет строительство интересующего Вас объекта. Однако, как свидетельствует практика, гражданин не всегда имеет возможность получить необходимую информацию и заключить договор. Чаще всего застройщик направляет покупателя в некую третью фирму, которая уполномочена вести переговоры от имени застройщика. Хорошо, если в этой организации Вам сообщат всю информацию, предоставят на выбор свободные квартиры и, при Вашей готовности внести необходимые суммы в качестве первоначального взноса, помогут заключить договор долевого участия в строительстве. Напротив, чаще всего, такие организации вынуждают Вас заключить с ними отдельные договора “на оказание консультационных услуг“, “резервирование квартиры“, “помощь в оформление договора с застройщиком“, агентские договора на оформление в собственность квартиры в будущем и т.п. Эти услуги, конечно, не бесплатны. В итоге, право заключить договор с застройщиком обходится гражданину от 100 до 300 тысяч рублей.

После подписания договора сюрпризы, к сожалению, не заканчиваются. Недобросовестные агенты и застройщики пользуются тем, что Вы порой не можете разобраться или Вас сознательно вводят в заблуждение относительно права застройщика привлекать денежные средства граждан на строительство объекта недвижимости. Так, согласно ч.1 ст.3 214-ФЗ “О долевом участии в строительстве…” застройщик вправе привлекать денежные средства участников долевого строительства только при наличии всех условий:

• после получения в установленном порядке разрешения на строительство,
• опубликования, размещения и (или) представления проектной декларации в соответствии с законом,
• государственной регистрации застройщиком права собственности на земельный участок, предоставленный для строительства, или договора аренды, договора субаренды такого земельного участка.

Если застройщик не отвечает хотя бы одному из требований, его деятельность незаконна. Собирая информацию о застройщике, тщательно изучайте вышеуказанные данные, требуйте предоставления Вам подтверждения правомочия застройщика на заключение с Вами договора.

Российское законодательство предусматривает только три варианта привлечения денежных средств физических лиц для строительства недвижимости, связанных с возникающим у граждан правом собственности на жилые помещения в многоквартирных домах, которые на момент привлечения таких денежных средств граждан не введены в эксплуатацию:

• на основании договора участия в долевом строительстве (ДДУ);
• путем выпуска застройщиком облигаций особого вида – жилищных сертификатов, закрепляющих право их владельцев на получение от застройщика жилых помещений в соответствии с законодательством Российской Федерации о ценных бумагах;
• жилищно-строительными и жилищными накопительными кооперативами в соответствии с федеральными законами, регулирующими деятельность таких кооперативов.  (Смотрите: Уголовная ответственность застройщика)

При приобретении строящейся квартиры у жилищно-строительного или жилищно накопительного кооператива Вам предложат вступить в кооператив, и Вы становитесь не дольщиком, а членом кооператива со всеми вытекающими из этого последствиями.

При приобретении жилищного сертификата обратите внимание, чтобы это был именно сертификат, а не вексель. Вексельная схема очень популярна у застройщиков. Ни при каких условиях не соглашайтесь финансировать строительство путем приобретения векселя застройщика. Помните, что вексель – это ничем не обусловленное обязательство выплатить владельцу векселя указанную в нем сумму. Вы же решили не беспроцентный займ предоставить застройщику, а приобрести право на строящуюся квартиру! Вексель в силу своей юридической природы не дает Вам права требовать передачи построенной застройщиком квартиры. Даже в судебном порядке Вы не сможете потребовать признания права собственности на объект долевого строительства.

Остановимся чуть подробнее на заключении договора долевого участия в строительстве. Заключая договор с застройщиком, граждане полагают, что они приобрели все права, предусмотренные действующим законодательством, что их интересы защищает Федеральный закон №214-ФЗ и Федеральный закон о защите прав потребителей. В действительности очень часто дело обстоит иначе. Застройщики сознательно идут на нарушение норм закона и заключают с физическими лицами различные “суррогатные” соглашения, призванные подменять фактические правоотношения, определенные законом. Что это за договоры и каковы их последствия для гражданина?

Если подписываемый договор именуется не как “Договор долевого участия в строительстве“, а несколько иначе, например, “Договор финансирования строительства“, “Договор инвестирования“, то потенциальному дольщику стоит сразу насторожиться. И даже если название договора формально соответствует требованию закона, нужно внимательно изучить его содержание на предмет соответствия требованиям законодательства, которым установлены обязательные (существенные) условия. Договор долевого участия согласно ч.4 ст.4 Федерального закона №214-ФЗ должен содержать:

• определение подлежащего передаче застройщиком конкретного объекта долевого строительства в соответствии с проектной документацией после получения им разрешения на ввод в эксплуатацию объекта недвижимости;
• срок передачи застройщиком объекта долевого строительства участнику долевого строительства;
• цену, сроки и порядок уплаты за строящийся объект (цена объекта может быть изменена после заключения договора только в том случае, если такая возможность предусмотрена в самом договоре);
• гарантийный срок на объект долевого строительства, который в соответствии с законодательством не может составлять менее 5 лет.

Отсутствие хотя бы одного из вышеназванных пунктов говорит о том, что перед Вами не договор долевого участия, и гарантии федерального законодательства по защите Ваших интересов на него не распространяются. Договор долевого участия в строительстве заключается в письменной форме, подлежит обязательной государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации, что также следует помнить при оценке правомерности действий застройщика.

Каковы правовые последствия в случае подписания договора, не отвечающего требованиям закона или не прошедшего государственную регистрацию, чем это грозит дольщику? Например, недобросовестным застройщиком квартира может быть продана повторно, и в случае судебного спора дольщик будет вправе претендовать лишь на денежные средства, которые успел оплатить застройщику. Гражданин будет также вправе претендовать на проценты за пользование чужими денежными средствами по ст.395 ГК РФ в размере ставки рефинансирования, установленной ЦБ РФ (эти проценты застройщики, как правило, платят только по решению суда, причем суд снижает размер процентов, используя процессуальные возможности, до минимальных сумм). Получит ли дольщик их единовременным платежом сразу при возникновении спора или будет получать после длительного судебного процесса в течение нескольких лет – это зависит только от желания и финансового состояния застройщика, а если застройщик-банкрот, возвращение денег будет зависеть от действий конкурсного управляющего и степени финансовых проблем застройщика.

Если у Вас есть сомнения относительно правомерности предлагаемого к подписанию проекта договора, безусловно следует проконсультироваться с практикующим специалистом. Выявление слабых мест в договоре и их юридическое устранение, как минимум, гарантирует душевное спокойствие, не говоря о правовой защите Ваших финансовых инвестиций.

Практика показывает, что если застройщик порядочный, с отличной репутацией, то ему нет необходимости придумывать незаконные схемы привлечения денежных средств граждан. Предлагая строящиеся квартиры, он соблюдает все требования закона по содержанию договора, его регистрации, а также своевременно исполняет свои обязательства, в том числе по сдаче объекта в срок. Если застройщик хитрит, а свои незаконные действия по привлечению денег прикрывает надуманными объяснениями о снижении налогообложения, в том числе в целях экономии средств дольщиков, о некой устоявшейся практике на рынке жилья (“все так строят и будут строить”), если отказывается дальше общаться с претендентом на заключение договора, “осмелившимся” задавать вопросы о правомочности действий, то сто раз подумайте, прежде чем заключать договор с таким “застройщиком”.

Наш профессиональный опыт показывает, что заключенный с застройщиком договор, который не отвечает требованиям закона, вовсе не означает безусловный проигрыш дела в случае судебного конфликта. Закон дает нам большой выбор способов защиты интересов дольщиков. Квалифицированный анализ ситуации, изучение судебных прецедентов по аналогичным спорам как в целом, так и в конкретном суде, позволяет выбрать оптимальный способ защиты интересов гражданина. И недалеко не секрет, что грамотное формулирование требований в исковом заявлении и их обоснование законом – это, как минимум,  50% успеха в разрешении спора.

Помните, что, если Вы не обладаете специальными познаниями в юриспруденции, Вы вряд ли сможете правильно и объективно оценить полученную от застройщика, собранную в сети Интернет или от других дольщиков информацию. Чужой опыт судебных споров с застройщиком – это тоже сомнительное подспорье. Ваша ситуация может отличаться от схожей всего лишь датами, однако, именно они могут оказаться решающим фактором в разрешении спора. Юридических нюансов много, при обсуждении вопросов с адвокатом просите дать Вам развернутый анализ ситуации и представить все возможные варианты урегулирования спора по всем требованиям к застройщику.

Адвокат Надежда Домкина